人民大學(xué)報告稱明年房價降20％遭專家質(zhì)疑

　　中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所等機構(gòu)昨日發(fā)布的一項研究報告表示，在樓市新政持續(xù)的基礎(chǔ)上，貨幣政策的調(diào)整以及樓市調(diào)控加碼，2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問題，房地產(chǎn)價格將出現(xiàn)接近20%的下滑。（11月21日《新京報》） 

　　近期，各地方不斷出臺措施壓制房價，五花八門的“限購令”令人眼花繚亂，表面看高房價這只“倔驢”有消停的跡象。可是，對中國高房價稍微有點常識的人都知道房價大幅下降根本就不靠譜。當(dāng)前中國正面臨巨大的通脹壓力，物價全線上漲，鋼筋水泥等這些構(gòu)成高房價的原材料大幅上漲，開發(fā)商的拿地成本也增加了，顯然，房子的成本提高了。 

　　《報告》認(rèn)為，今年12月起，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入還款高峰，應(yīng)付款累計增速將超過30%；再加上銷售下滑、貸款條件提高以及上市公司增發(fā)和票據(jù)融資難度加大等因素，資金來源會快速惡化。用一句通俗易懂的話概括就是，開發(fā)商缺錢，這是整份研究報告最核心的觀點。銀行一個月內(nèi)兩次上調(diào)準(zhǔn)備金率，中間還有一次加息，確實增加了開發(fā)商的融資難度。但實際上，這種影響是極其有限的。 

　　上個月，任志強在《當(dāng)前形勢與發(fā)展趨勢》主題演講中認(rèn)為，在今年各行業(yè)的投資增長中，房地產(chǎn)業(yè)一枝獨秀，而且是在開發(fā)商資金結(jié)構(gòu)中銀行貸款所占比例不斷縮小的背景下，說明開發(fā)商并不缺錢，特別是大開發(fā)商不缺錢。任志強說的是實話，鑒于房價高暴利的現(xiàn)實，即使不通過銀行，開發(fā)商也能獲得大量資金，何況，中國的大地產(chǎn)商們都是很有背景的。 

　　面對發(fā)育不全的“限購令”，開發(fā)商也沒有坐以待斃，而是積極應(yīng)對。19日，新華網(wǎng)報道，許多城市紛紛出臺地方加強版的房地產(chǎn)調(diào)控政策及措施，高漲的房價似乎已現(xiàn)降價趨勢。記者在福州等地樓市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，所謂的降價有“貓膩”，房價僅是出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性“假跌”。對此現(xiàn)象，福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠認(rèn)為，“現(xiàn)在，許多開發(fā)商認(rèn)定，地方政府只會限購兩三個月的時間，乘機捂盤也不錯，等政策一解除，市場就會反彈，到時出售豈不更好？”許多地方的一些樓市調(diào)控政策還顯得不夠嚴(yán)肅，很容易讓開發(fā)商通過銷售不同樓盤或低端樓盤來控制市場價格，用均價下降來蒙蔽政府，導(dǎo)致調(diào)控政策失去連續(xù)性。這種銷售“低價區(qū)”房子“拉低”房價的做法并不鮮見，甚至是慣用做法，一個政策出臺開發(fā)商就會“配合一下”減少點銷售量，出售點低價房，讓公眾誤以為調(diào)控政策有效果。 

　　通過上述分析可看到，在通脹這個大語境下，房子成本提高了，開發(fā)商并不缺錢，有實力也有方法對抗調(diào)控。也就是說，研究報告中所得出的結(jié)論是站不住腳的。正如央行貨幣政策委員會委員李稻葵所說，房價明年不大可能出現(xiàn)20%的下降。因為今天中國的房地產(chǎn)問題是深刻的體制問題，不是簡單一兩個政策出臺調(diào)整就能夠調(diào)整下去的。這是事實，因為地方政府依賴“土地財政”的現(xiàn)狀并沒有得到改觀，一些官員仍然把房地產(chǎn)作為“發(fā)財致富”，打造政績的主要門道，且大量閑散資金，游資在樓市興風(fēng)作浪，投機行為也沒有得到很好的阻遏。種種現(xiàn)實證明，房價下降20%真的是個美麗的幻覺。