中廣網(wǎng)北京6月26日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報(bào)道，最近，我們接到江蘇省連云港市聽(tīng)眾翁女士的投訴，說(shuō)今年4月她在自家小區(qū)門(mén)口看到開(kāi)發(fā)商貼出海報(bào)，出售地下車(chē)庫(kù)車(chē)位，每個(gè)車(chē)位4萬(wàn)3千元，同時(shí)翁女士也收到開(kāi)發(fā)商發(fā)來(lái)的相同內(nèi)容的短信。翁女士覺(jué)得很劃算，便到售樓處去買(mǎi)。但是在簽購(gòu)買(mǎi)協(xié)議時(shí)，協(xié)議卻變了。
消費(fèi)者：開(kāi)發(fā)商出售地下車(chē)位 協(xié)議卻是租賃合同
翁女士：2012年4月，我看到我們瀚海國(guó)際大門(mén)口寫(xiě)了廣告說(shuō)地下車(chē)位優(yōu)惠出售，然后我就去買(mǎi)了，到了售樓后處一個(gè)小姐拿來(lái)一個(gè)租賃協(xié)議。
我說(shuō)，明明是賣(mài)車(chē)位，怎么是租賃協(xié)議？她說(shuō)，人防工程不許賣(mài)，只能租，一下付43000塊錢(qián)，合同上說(shuō)租賃期20年，20年以后無(wú)償使用，最終年限跟房子年齡相同。房子70年，我想43000塊錢(qián)用70年也不錯(cuò)，我就買(mǎi)了，錢(qián)也付了。付錢(qián)以后，我們小區(qū)一些人告訴我，說(shuō)買(mǎi)這個(gè)上當(dāng)了，人防車(chē)位不許賣(mài)，是違法的。
聽(tīng)到這樣的消息，翁女士不禁覺(jué)得有些忐忑不安，于是她便去找開(kāi)發(fā)商，要求退款。
翁女士：找他們，他們不給退錢(qián)。合同就是一個(gè)租賃協(xié)議。他們發(fā)了很多短信給業(yè)主，是地下車(chē)位優(yōu)惠出售，協(xié)議書(shū)上就寫(xiě)租賃。我說(shuō)，合同法有規(guī)定，租賃20年以后無(wú)效，怎么樣保證20年后使用？他說(shuō)，你就用啊，這不是有我的蓋章嗎，誰(shuí)跟你搶啊？你用就是了，也沒(méi)人找你要，要不你就去告。他們售后四個(gè)人都說(shuō)去告吧。我只是想合法、有效，不能43000塊錢(qián)花了也沒(méi)有效果。
人防辦：違反規(guī)定
人防工程，也許有些人并不熟悉。它是根據(jù)《人民防空法》的要求建設(shè)的人民防空地下室，用于戰(zhàn)時(shí)或重大災(zāi)難的時(shí)候居民躲避的地下場(chǎng)所。最近這些年開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)幾乎都有地下室，而在這些地下室中，很多就屬于人防工程。
那么，人防工程能不能被開(kāi)發(fā)商用來(lái)當(dāng)作車(chē)庫(kù)出售或者出租呢？翁女士樓下的地下人防工程被開(kāi)發(fā)商當(dāng)作車(chē)位出租到底違法不違法呢？帶著這些問(wèn)題，記者聯(lián)系到了連云港市人民防空辦公室，人防辦工程監(jiān)查處沈處長(zhǎng)的回答非常明確。
沈處長(zhǎng)：這個(gè)小區(qū)沒(méi)有完全建成，但是人防工程已經(jīng)建設(shè)起來(lái)了。按照我省里有關(guān)法律法規(guī)，人防工程不允許買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)人、租賃，而且必須要經(jīng)過(guò)人防主管部門(mén)同意。到目前為止，他們沒(méi)有經(jīng)過(guò)人防主管部門(mén)批準(zhǔn)，可能擅自變相出售人防工程。目前我們正在聯(lián)系他，他們遲遲沒(méi)來(lái)人，有兩個(gè)業(yè)主反映情況，我跟售樓處聯(lián)系，但是找不著人。
記者：至少瀚海國(guó)際開(kāi)發(fā)商這種做法是錯(cuò)誤的？
沈處長(zhǎng)：對(duì)，違反規(guī)定。
針對(duì)開(kāi)發(fā)商把人防工程當(dāng)作車(chē)位出租或變相賣(mài)給業(yè)主的做法，連云港市人民防空辦公室工程監(jiān)查處的沈處長(zhǎng)提醒廣大業(yè)主不要上當(dāng)。
沈處長(zhǎng)：目前他們5個(gè)業(yè)主買(mǎi)這個(gè)車(chē)位，一旦有法律糾紛，他們的權(quán)益不一定得到保障。第二，開(kāi)發(fā)商沒(méi)經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，賣(mài)了，把錢(qián)拐跑了，損害最大的是業(yè)主，但是很多業(yè)主不清楚，老百姓不一定都知道，有的看到別人買(mǎi)了車(chē)位，怕自己買(mǎi)不到還在搶，不但沒(méi)有配合我們工作，而且變相的支持了開(kāi)發(fā)商。大家不要上當(dāng)受騙。
物價(jià)局：若可租賃 每月每車(chē)位最高90元
從連云港市人民防空辦公室沈處長(zhǎng)這里我們了解到，瀚海小區(qū)出租地下人防車(chē)位并沒(méi)有經(jīng)過(guò)人防辦的批準(zhǔn)。那么，即使經(jīng)過(guò)人防辦的批準(zhǔn)，它的價(jià)格又該怎么制定呢？一次性4萬(wàn)3千的租金有沒(méi)有依據(jù)呢？記者又把電話打到了連云港市物價(jià)局。物價(jià)局服務(wù)價(jià)格處的王處長(zhǎng)經(jīng)過(guò)查詢后答復(fù)了我們。
王處長(zhǎng)：我們正在查地下車(chē)位、地上車(chē)位，地上每個(gè)車(chē)位每月80塊錢(qián)，地下每個(gè)車(chē)位每月90塊錢(qián)。
記者：一次性43000塊錢(qián)租給業(yè)主，租期20年，這樣可以嗎？
王處長(zhǎng)：人防工程是國(guó)家的，不可以賣(mài)。租是人防局有相關(guān)法律法規(guī)，我們只是針對(duì)停車(chē)位的租金價(jià)格，如果人防工程物業(yè)出租，也可以參照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，人防當(dāng)車(chē)位出租，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)也只能是90塊，不能高于90塊。
記者：?jiǎn)为?dú)小區(qū)停車(chē)位有沒(méi)有長(zhǎng)期租賃價(jià)格？
王處長(zhǎng)：沒(méi)有。
記者：他定的43000，在您這查不到任何備案，沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何批準(zhǔn)？
王處長(zhǎng)：我們這里沒(méi)有。
開(kāi)發(fā)商：租賃手續(xù)正在辦理
前面我們介紹了，江蘇省連云港市“瀚海國(guó)際香緹花園”小區(qū)開(kāi)發(fā)商推銷地下車(chē)位，但是業(yè)主在簽購(gòu)買(mǎi)協(xié)議時(shí)，發(fā)現(xiàn)協(xié)議卻是“車(chē)位租賃協(xié)議”，因?yàn)榈叵率覍儆谌朔拦こ獭６覀儚倪B云港市主管部門(mén)了解到，這個(gè)小區(qū)開(kāi)發(fā)商的做法是違法的，而開(kāi)發(fā)商定的價(jià)格也沒(méi)有依據(jù)。那么，這對(duì)這一結(jié)果，開(kāi)發(fā)商又是怎么回應(yīng)的呢？
開(kāi)發(fā)商：我更正一點(diǎn)，人防車(chē)位不能出售，但是我們跟她簽的是租賃合同，可以作為停車(chē)位租售用這個(gè)車(chē)位。
記者：怎么租？是不是得需要經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)的允許和同意？我們已經(jīng)先跟當(dāng)?shù)厝朔擂k聯(lián)系過(guò)了，說(shuō)你們沒(méi)有經(jīng)過(guò)允許。
開(kāi)發(fā)商：人防2009年驗(yàn)收過(guò)了。
記者：人防可能驗(yàn)收過(guò)了，但是人防設(shè)施能不能作為車(chē)位租出去，這沒(méi)有經(jīng)過(guò)允許。
開(kāi)發(fā)商：這個(gè)手續(xù)正在辦理。
記者：等于手續(xù)沒(méi)辦下來(lái)就先租出去了？
開(kāi)發(fā)商：對(duì)，正在辦手續(xù)。
記者：消費(fèi)者有一種不安全感，所以她要求退。
開(kāi)發(fā)商：不可能，這個(gè)人找過(guò)我?guī)状瘟耍瑳](méi)有正當(dāng)理由肯定退不成。
記者：這個(gè)理由不夠正當(dāng)嗎？
開(kāi)發(fā)商：投資人防，開(kāi)發(fā)商實(shí)質(zhì)上是在虧本，不像房屋，人進(jìn)來(lái)可以正常銷售，這個(gè)正常銷售不起來(lái)，開(kāi)發(fā)商只能從租金上面補(bǔ)貼一點(diǎn)，手續(xù)問(wèn)題我們肯定盡快辦理。
記者：即使辦下來(lái)，允許租，但是物價(jià)局核準(zhǔn)的就只有一個(gè)，90塊錢(qián)地下車(chē)位，90塊錢(qián)就封頂了，不能超過(guò)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。所以43000在物價(jià)局還是通不過(guò)，即使人防通過(guò)了，物價(jià)局還通不過(guò)。
開(kāi)發(fā)商：我跟業(yè)主協(xié)商吧。
那么，為什么人防工程被開(kāi)發(fā)商出租或出售的現(xiàn)象不斷呢？購(gòu)買(mǎi)人防車(chē)位有哪些風(fēng)險(xiǎn)？ 北京岳成律師事務(wù)所律師宋俊艷、經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員包華對(duì)此作出評(píng)論。
宋俊艷：開(kāi)發(fā)商的這種行為屬于虛假宣傳，如果開(kāi)發(fā)商之前聲稱的是出售，到了簽合同的時(shí)候簽的是買(mǎi)賣(mài)合同的話，那這就是一種欺詐；如果之前是出售，但簽合同的時(shí)候簽的是出租，那只能說(shuō)他前期是屬于虛假宣傳。
人防工程占用的土地沒(méi)有交土地出讓金，因此不可能有土地使用權(quán)證。辦理產(chǎn)權(quán)的前提是必須得有土地使用權(quán)證，各種建設(shè)手續(xù)、規(guī)劃手續(xù)都齊全才可以辦理。如果是人防工程，肯定是辦不了產(chǎn)權(quán)證的。
包華：在法律上認(rèn)定一般情況下合同違反法律行政法規(guī)，會(huì)強(qiáng)制性要求認(rèn)定為合同無(wú)效。但如果認(rèn)定雙當(dāng)事人所依據(jù)的一些客觀情況本身不真實(shí)，或者說(shuō)因一方虛假宣傳導(dǎo)致另一方的誤解，它可能不是無(wú)效，有可能會(huì)被撤銷。但這兩者效果對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)其實(shí)是一樣的，因?yàn)檫@個(gè)合同也就不再履行了，該退的費(fèi)還是要退的。
人防工程目前常識(shí)認(rèn)為，這個(gè)歸國(guó)家所有，在這種情況之下沒(méi)有產(chǎn)權(quán)辦理的途徑。如果去使用人防車(chē)位是可以的，但是這里面只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)的概念，所以肯定辦不了產(chǎn)權(quán)證。如果這個(gè)人防車(chē)位本身是正常租賃使用的，而出租方本身也取得了人防辦理的許可證的話，整個(gè)手續(xù)是合法的。但是本期案例中既沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，同時(shí)又沒(méi)有辦理人防辦出具的人防許可，因此出租也是存在問(wèn)題的，所以本期案例中的消費(fèi)者權(quán)益確實(shí)很難得到保障。
