“房子蓋好一年多了，但我沒法搬進(jìn)去住！”華寧人秦泰學(xué)看著自己在縣城中心買的新房，悲從中來。“賣房時(shí)海報(bào)上所說的環(huán)境優(yōu)雅去哪里了？這還不算，賣房人汪成名還說，小區(qū)道路都是他的，我們根本就沒有使用權(quán)，難道進(jìn)門還要交過路費(fèi)不成？”秦泰學(xué)擔(dān)心地說道。
當(dāng)然這種擔(dān)心可能有些多余，8月21日在接受記者采訪時(shí)，汪成名表示，可以“高姿態(tài)”地把小區(qū)道路和大門免費(fèi)供業(yè)主使用，至于綠化等問題不歸他管。
環(huán)境較差小區(qū)沒人管
這是一個(gè)置身于華寧城中心的住宅小區(qū)，與縣城繁華的購(gòu)物中心兩兩相望。這個(gè)位于華寧寧州鎮(zhèn)盧家巷暫定名為“寧馨家園”的小區(qū)，卻一點(diǎn)也不安寧更談不上溫馨：不大的土地上，橫七豎八蓋了3排房子，有40多戶業(yè)主。記者在小區(qū)內(nèi)看到，整個(gè)小區(qū)不僅沒有綠地，連一棵植物都沒有，本來不寬敞的道路上還被蓋了一排車庫(kù)，車輛駛?cè)刖透鼮槔щy，一位業(yè)主的防盜籠已經(jīng)被車撞過幾次。小區(qū)最內(nèi)部的房屋單元，甚至沒有消防通道，僅容人進(jìn)入。整個(gè)小區(qū)除了新房外，還有兩幢破舊的民房與新房連接，看上去極不協(xié)調(diào)。
“環(huán)境優(yōu)雅，這像住宅小區(qū)？”小區(qū)住戶王安樂很無奈，“攢了多年的錢，本想在城中心買套房子，上班方便些，可沒想到環(huán)境會(huì)這么差。”
小區(qū)建起來1年多了，住戶們沒少跟汪成名反映綠化和車庫(kù)的問題，可汪非但不管，還說出了令人意想不到的話，“你們買的是私房，僅能使用套內(nèi)面積以及樓道面積，至于小區(qū)道路產(chǎn)權(quán)都是我的，我想蓋什么是我的事。”后來，小區(qū)內(nèi)這排攔路的車庫(kù)對(duì)外出售了，而且小區(qū)共有的消防通道也以8萬(wàn)多元的價(jià)格賣給了一位業(yè)主。
小區(qū)住宅竟是私房
“既然小區(qū)都是他的私房，一個(gè)人怎么會(huì)蓋40多套私房，而且全部都用來對(duì)外出售？”秦泰學(xué)表示了相當(dāng)?shù)膽岩伞?jù)了解，2006年8月16日，汪成名等16人以130萬(wàn)元的價(jià)格競(jìng)拍買下了這塊土地，同年8月23日，16個(gè)受讓人與華寧縣國(guó)土資源局簽訂了《國(guó)有土地權(quán)出讓合同》，將土地的使用權(quán)屬歸給汪成名使用。后來，這些房子都是在這塊地上蓋起來的，這也就意味著，這些房子確實(shí)是私房。
一個(gè)被大眾所認(rèn)為是商品房的房子，卻從一開始就是私房，這讓許多業(yè)主無法接受。“如果是私房，怎么能收我們的預(yù)售款，而且還按商品房買賣流程進(jìn)行出售？像這樣蓋房子賣，我都早就發(fā)財(cái)了！”一位業(yè)主憤怒地說。“如果這都算私房買賣的話，那我以后自己去買塊地來蓋上個(gè)幾十套房子，然后把它全賣了。沒錢蓋不要緊，我收預(yù)付款蓋，不管怎么說這都是私房買賣，稅費(fèi)低不說，就算房子質(zhì)量不合格或者其他方面有什么問題也不怕，私房嘛，國(guó)家管不了那么多。”一位知情人士如是說。
賣房者稱賣房合理合法
記者來到華寧縣城之后試圖與汪成名聯(lián)系，但他稱由于自己人在外地，只接受了電話采訪。據(jù)汪成名介紹，該小區(qū)的40套住房在2008年出售時(shí)均為現(xiàn)房，而且都經(jīng)過了公證。當(dāng)時(shí)就與購(gòu)房者聲明過，要買的話就簽訂購(gòu)房契約，不買也可以退還之前繳納的預(yù)付款。在聲明之后，購(gòu)房者們都簽訂了契約并付款。
而對(duì)于該“小區(qū)”綠化面積的問題，汪成名表示，由于這幾幢住房都是他個(gè)人的私房，購(gòu)房者們購(gòu)得的，只是住房面積以及公攤過道，他并沒有義務(wù)建設(shè)綠地。另外土地使用權(quán)以及車庫(kù)所有權(quán)都屬于他，建設(shè)局規(guī)劃所亦未對(duì)他蓋車庫(kù)表示異議，所以他蓋車庫(kù)出售也是合理合法。如果住戶們要搞綠地，可以由小區(qū)住戶們成立業(yè)主委員會(huì)，然后與有資質(zhì)的物管公司聯(lián)系，由物管公司來建設(shè)并維護(hù)。
由于汪成名之前已經(jīng)對(duì)住戶們說明，該“小區(qū) ”除住戶們購(gòu)買的住房面積和公攤過道之外，均是他的私產(chǎn)，一些住戶擔(dān)心以后出入自家大門，還要交“過路費(fèi)”。對(duì)于這種擔(dān)心，汪成名在接受采訪時(shí)“高姿態(tài)”地表示，“小區(qū)”道路和大門可以無償提供給住戶們使用，大家不必?fù)?dān)心。
在接受采訪時(shí)，汪成名多次強(qiáng)調(diào)，他出售私房的整個(gè)程序都是合理合法的，否則住戶們的土地證 、房產(chǎn)證不可能辦理下來，而既然現(xiàn)在許多住戶已經(jīng)拿到了兩證，就證明他的私房買賣屬于合理合法的范疇。
律師表示不能違反物權(quán)法
云南李世敏律師事務(wù)所律師宋云蒼說，寧馨小區(qū)的房屋如果存在違反國(guó)土資源部門批準(zhǔn)的土地用途，或者違反建設(shè)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)規(guī)劃的，及違反消防部門的消防設(shè)計(jì)的應(yīng)當(dāng)由相關(guān)部門對(duì)該違法建筑的建設(shè)單位或個(gè)人作出相應(yīng)的行政處罰，包括采取強(qiáng)令拆除違法建筑、責(zé)令改正、行政罰款等行政處罰措施。
另一方面，如果購(gòu)房人有證據(jù)證明賣房者對(duì)房屋的綠化等小區(qū)環(huán)境有過具體明確的承諾，而實(shí)際交付房屋的綠化或者小區(qū)的環(huán)境與承諾、約定不符的，購(gòu)房人可以通過訴訟等手段要求賣房者（銷售商）承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
宋云蒼表示，根據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)規(guī)定，“業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。”也就是說該小區(qū)的住戶在取得其房屋的專有權(quán)的同時(shí)，還取得了該小區(qū)的共有部分的共有權(quán)，共有部分一般包括專有部分以外的走廊、樓梯、過道、外墻面、水箱、水電氣管線等，對(duì)物業(yè)管理用房、綠地、道路、公用設(shè)施以及其他公共場(chǎng)所等共有部分享有占有、使用、收益或者處分的權(quán)利，所以，住戶沒有必要擔(dān)心賣房人將來向其收取所謂的“過路費(fèi)”。