自去年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)展開(kāi)宏觀調(diào)控后，為評(píng)估房?jī)r(jià)下跌對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量的影響，銀監(jiān)會(huì)組織商業(yè)銀行進(jìn)行了多輪房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試。然而，最新一輪壓力測(cè)試樂(lè)觀的結(jié)果“房?jī)r(jià)下跌四成銀行可承受”公布后，外界再次提出了強(qiáng)烈的質(zhì)疑。不少學(xué)者分析指出，由于房地產(chǎn)行業(yè)與其它行業(yè)關(guān)聯(lián)性極高，房貸壓力測(cè)試結(jié)果只能代表房貸本身，并不能表明房?jī)r(jià)下跌銀行能抗住。
監(jiān)管層稱風(fēng)險(xiǎn)無(wú)憂 銀行家卻紛紛表?yè)?dān)憂
前中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康此前透露，最新的壓力測(cè)試結(jié)果顯示，即使房地產(chǎn)抵押品重度壓力測(cè)試下跌40%，中國(guó)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)仍可控。劉明康表示，由于銀監(jiān)會(huì)始終對(duì)個(gè)人貸款進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，區(qū)分首套房和二套房，且從未出現(xiàn)過(guò)零首付，所以在個(gè)人按揭貸款方面，銀行業(yè)的貸款質(zhì)量相對(duì)較高。
他表示，目前約98%的個(gè)人按揭貸款“貸款房?jī)r(jià)比”低于80%，超過(guò)1/2的按揭貸款和開(kāi)發(fā)貸款都是在2009年二季度房?jī)r(jià)重新高企之前發(fā)放的，開(kāi)發(fā)貸款的平均抵押品比例也達(dá)到189%，即使房地產(chǎn)抵押品重度壓力測(cè)試下跌40%，覆蓋率仍高于國(guó)際通行的110%標(biāo)準(zhǔn)。
日前，他出席論壇時(shí)進(jìn)一步解釋，自2008年，銀監(jiān)會(huì)就要求商業(yè)銀行進(jìn)行房地產(chǎn)壓力測(cè)試，監(jiān)管部門也會(huì)進(jìn)行整體測(cè)試，最壞的情況發(fā)生，即當(dāng)房?jī)r(jià)下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達(dá)到100%，雖然利息不能回收，但本金沒(méi)有問(wèn)題。另外，他指出，到目前為止，包括農(nóng)村信用機(jī)構(gòu)在內(nèi)的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款的不良率仍低于2%，不少地區(qū)繼續(xù)呈下降趨勢(shì)。
然而，中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)此前發(fā)布的《中國(guó)銀行家調(diào)查報(bào)告(2011年)》顯示，近七成銀行家認(rèn)為房?jī)r(jià)將不再上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅調(diào)整是銀行的主要風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，我國(guó)銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到10.46萬(wàn)億元，，占各項(xiàng)貸款余額的比重依然有19.76%。
未考慮多種關(guān)聯(lián)情況結(jié)果并不充分
目前，銀行和各家銀行都沒(méi)有公布?jí)毫y(cè)試具體的方法。不少專家分析指出，各家銀行的壓力測(cè)試在內(nèi)容、方法、前提假設(shè)等方面還有局限性，結(jié)果不一定能充分模擬真實(shí)情況。
昨日，接受本報(bào)記者采訪時(shí)，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行研究中心主任郭田勇表示，銀監(jiān)會(huì)房貸壓力測(cè)試只是針對(duì)房貸本身進(jìn)行的壓力測(cè)試，由于銀監(jiān)會(huì)沒(méi)有公布過(guò)具體的測(cè)試條件方法等細(xì)節(jié)，因此我們無(wú)法去評(píng)論結(jié)果是否正確。
有業(yè)內(nèi)人士指出，我國(guó)商業(yè)銀行壓力測(cè)試僅是基于一種假定場(chǎng)景，比如：作為貸款抵押品的房子價(jià)格下跌一定幅度、以及利率上升一定幅度，在這些假定條件下銀行的房地產(chǎn)類貸款可能發(fā)生多少的違約率，給銀行帶來(lái)多大的損失。但缺乏對(duì)樓市變動(dòng)和當(dāng)事人信用行為的風(fēng)險(xiǎn)分析，缺乏對(duì)還款信用及能力的全面預(yù)期。
此外，房地產(chǎn)行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)所受影響或不亞于房地產(chǎn)本身。如果房地產(chǎn)價(jià)格真跌50%，表面上屬于銀行壓力測(cè)試的承受范圍內(nèi)，但是相關(guān)產(chǎn)業(yè)需求減少，會(huì)對(duì)銀行貸款造成影響。
“房?jī)r(jià)下跌50%引起房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)貸款的影響。如果要將建材、鋼鐵、水泥等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)納入考慮，那么壓力測(cè)試的房?jī)r(jià)下跌40%-50%，銀行能夠抗住的結(jié)果并不充分。”郭田勇表示。
年底房?jī)r(jià)松動(dòng) 銀行需提前排查風(fēng)險(xiǎn)
最近幾個(gè)月，房地產(chǎn)降價(jià)幅度在20%以上的樓盤并不少見(jiàn)，一、二手房交易十分清淡。郭田勇認(rèn)為，“因?yàn)榉抠J壓力測(cè)試是具有局限性和條件性的，因此銀行對(duì)目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)依然要非常重視，不能高枕無(wú)憂。有些銀行可能房?jī)r(jià)下跌30%左右就扛不住了。”他建議，各家銀行還是要全面地對(duì)外來(lái)可能涉及和影響到的貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行考量，超前對(duì)預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排查。(記者 黃倩蔚)
