碧桂園又出事了，這次是6死3傷，這已經(jīng)是最近第三起工地險(xiǎn)情。

　　?7月26日，安徽六安市金安區(qū)碧桂園城市之光建筑工地發(fā)生一處圍墻和活動(dòng)板房坍塌，造成6死3傷。

　　?7月12日，碧桂園杭州蕭山項(xiàng)目地基裂痕，路面塌方，殃及旁邊居民樓。

　　?6月24日，碧桂園上海奉賢項(xiàng)目售樓處模架坍塌，造成1死9傷。

　　故事傷亡的背后，是一個(gè)拼命的碧桂園。

　　“我們將永遠(yuǎn)謙卑下去，努力為社會(huì)提供又好又便宜的房子。”

　　四個(gè)月前，在碧桂園業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，碧桂園集團(tuán)董事局主席楊國(guó)強(qiáng)說(shuō)，在中國(guó)前十大地產(chǎn)公司中，碧桂園房子價(jià)格最低，他很開(kāi)心。他的理想是把房地產(chǎn)做成麥當(dāng)勞，四處開(kāi)店，速度至上。

　　今年一季度，蒙眼狂奔的碧桂園拿到195個(gè)項(xiàng)目，其中三四五線的有146個(gè)。漳州御江府項(xiàng)目集體“喝雞血”召開(kāi)誓師大會(huì)：15天沖刺4000萬(wàn)，全力以赴，使命必達(dá)。　

　　為了沖刺目標(biāo)，碧桂園素以“高周轉(zhuǎn)”著稱(chēng)——摘牌當(dāng)天即出圖，拿地后四個(gè)月開(kāi)盤(pán)，五個(gè)月資金回籠，六個(gè)月資金回正。

　　“高周轉(zhuǎn)”背后，碧桂園的數(shù)據(jù)很華麗：

　　2017年碧桂園合同銷(xiāo)售5508億元人民幣，躍居行業(yè)第一。2018年上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額4124.9億元，同比增長(zhǎng)42.8%。《財(cái)富》世界500強(qiáng)排行榜中，碧桂園集團(tuán)以335.7億美元的營(yíng)業(yè)收入排名第353位，比去年提升114位。

　　但代價(jià)也很慘重，除了事故頻發(fā)，已建好的項(xiàng)目也是問(wèn)題不斷。

　　江蘇太倉(cāng)、河南鄭州、四川瀘州、安徽阜陽(yáng)、浙江杭州……甚至遙遠(yuǎn)的馬來(lái)西亞，都出現(xiàn)了碧桂園業(yè)主不滿房子質(zhì)量，拉著大橫幅討說(shuō)法的報(bào)道。

　　“高周轉(zhuǎn)”模式或許沒(méi)錯(cuò)，但速度太快代價(jià)也很慘重。那么，碧桂園事故頻發(fā)的原因究竟是什么?“高周轉(zhuǎn)”模式到底是好是壞?碧桂園背后，當(dāng)前房企的處境如何?小巴采訪了幾位大頭，來(lái)聽(tīng)聽(tīng)他們的分析。

　　張大偉

　　中原地產(chǎn)首席分析師

　　過(guò)于追求增長(zhǎng)速度難免會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題

　　規(guī)模越大出現(xiàn)問(wèn)題的概率也就越高

　　近期碧桂園項(xiàng)目出問(wèn)題主要是兩方面原因：

　�、龠^(guò)于追求增長(zhǎng)速度難免會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，不規(guī)范、趕工期等導(dǎo)致質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題的概率增加了。

　　碧桂園的“高周轉(zhuǎn)”模式，所謂的“456”，即拿地后四個(gè)月開(kāi)盤(pán)，五個(gè)月資金回籠，六個(gè)月資金回正，其實(shí)在一二線城市是做不到的，更多的是發(fā)生在三四線城市，更多的是走政策方面的一些空子，當(dāng)?shù)乜赡軙?huì)因?yàn)榇笈品科蟮倪M(jìn)入而做出一些改變。

　　從今年一季度情況看，房企盈利情況良好。不過(guò)，隨著調(diào)控的影響逐漸顯現(xiàn)，信貸政策收緊，企業(yè)資金成本上漲，房企的利潤(rùn)率將有所降低，部分企業(yè)資金鏈開(kāi)始吃緊。

　　房企采用“高周轉(zhuǎn)”模式，核心原因是房地產(chǎn)進(jìn)入新常態(tài)，所以借此模式來(lái)提高單位時(shí)間內(nèi)資金的利用率。

　　這么做的弊端也很明顯：一方面透支了市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)需求，另一方面也會(huì)造成產(chǎn)品問(wèn)題。集團(tuán)層面對(duì)產(chǎn)品有把控，但到了各個(gè)項(xiàng)目之后，各個(gè)經(jīng)理人可能不見(jiàn)得執(zhí)行得那么到位。

　　②出現(xiàn)問(wèn)題和規(guī)模也有關(guān)系。規(guī)模越大，管控難度比之前規(guī)模小的時(shí)候難度大，出事情的概率也會(huì)加大。

　　對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，或許是一千個(gè)項(xiàng)目中一個(gè)項(xiàng)目出了事，但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，一套房子出事對(duì)于一個(gè)家庭來(lái)說(shuō)就是百分百出事了。

　　劉德科

　　德科地產(chǎn)頻道總編輯

　　碧桂園需要做的太多了

　　做老大，該有做老大的責(zé)任與尊嚴(yán)

　　碧桂園事件僅僅只是爆出來(lái)的悲劇。當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)施工尚處于非常粗糙的原始階段，只要管理稍有懈怠，必出事故，只不過(guò)萬(wàn)幸沒(méi)有人員傷亡，才不被輿論關(guān)注。

　　碧桂園是目前中國(guó)房企銷(xiāo)售額排行第一，所以大家都愿意看碧桂園出問(wèn)題。做老大，就該被監(jiān)視。做了銷(xiāo)售額的老大，但還不是這個(gè)行業(yè)最受尊敬的企業(yè)之一，更該被公眾監(jiān)視。

　　調(diào)控需要一家或者幾家知名房企瀕臨倒下，來(lái)祭旗。拿碧桂園祭旗，是最好的。

　　不過(guò)很遺憾，碧桂園一下子是倒不掉的。與其興高采烈地期待碧桂園瀕臨倒下，不如去奢望一下，碧桂園們能否真心實(shí)意地去推進(jìn)住宅工業(yè)化進(jìn)程，不要再沉溺在那些粗糙而原始的施工技藝中。

　　我們的調(diào)控，總是控房?jī)r(jià)，很少觸及產(chǎn)品本身�？梢詮暮�(jiǎn)單的做起：禁止房企使用傳統(tǒng)腳手架，必須使用自動(dòng)爬架。這樣，至少可以少死不少人。

　　做老大，該有老大的責(zé)任與尊嚴(yán)。碧桂園需要做的事太多了，我們還是期望看見(jiàn)他們能做一些事關(guān)責(zé)任與尊嚴(yán)的事情，哪怕是簡(jiǎn)單的改進(jìn)。

　　盧俊

　　真叫盧俊公眾號(hào)創(chuàng)始人

　　高周轉(zhuǎn)是主流開(kāi)發(fā)模式

　　資金鏈問(wèn)題是本質(zhì)原因

　　高周轉(zhuǎn)是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流開(kāi)發(fā)模式，大部分的開(kāi)發(fā)商拿到項(xiàng)目后都不會(huì)囤地，而是以最快的速度進(jìn)行開(kāi)發(fā)售賣(mài)。同時(shí)，這種高周轉(zhuǎn)也保證了市場(chǎng)足夠的供應(yīng)，從而使房?jī)r(jià)不會(huì)太離譜。

　　但是，碧桂園的周轉(zhuǎn)確實(shí)是最快的。且和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不同的是，碧桂園在時(shí)間節(jié)點(diǎn)已經(jīng)卡死的情況下，還希望通過(guò)兩倍、三倍的人力對(duì)周期進(jìn)行進(jìn)一步壓縮。這也是碧桂園為何頻頻出問(wèn)題的關(guān)鍵，因?yàn)橹芷谑谴嬖跇O限的。畢竟，原來(lái)需要兩個(gè)月才能造好的房子，不能試圖通過(guò)四倍人力就強(qiáng)行在兩周之內(nèi)完成。

　　其實(shí)，維權(quán)事件每年都會(huì)發(fā)生，為什么今年特別多呢?我認(rèn)為本質(zhì)原因在于開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)了資金鏈問(wèn)題。毫無(wú)疑問(wèn)，今年是資本最緊張的一年，對(duì)于高負(fù)債的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是痛苦的，而速度之王碧桂園更是苦不堪言，這也倒逼著碧桂園只有以更快的速度進(jìn)行開(kāi)發(fā)，才能還錢(qián)并把利息補(bǔ)上。

　　當(dāng)然了，資金鏈不好投射到客戶端上，就變成了購(gòu)房者會(huì)更加謹(jǐn)慎。這對(duì)于品質(zhì)類(lèi)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是個(gè)很好的機(jī)會(huì)，因?yàn)樗鼈儠?huì)吸干市場(chǎng)上僅存的客戶。