關注焦點

　　1 “共有”即便入法不究既往

　　新京報：討論稿的結構是什么樣的，亮點有哪些？

　　申衛星：結構肯定要變的，整個建議還在討論之中。包括經濟適用房是不是要和政府采取“共有產權”的方式，住建部還沒有定。

　　新京報：現在大家討論得最多的就是“經適房共有產權”的問題。

　　申衛星：是的。非常有意思的是，今天早上我還接了一個電話，對方就買了經濟適用房，擔心是不是要“共有”了，一個晚上沒有睡著覺。

　　第一，“共有”目前只是我們的建議，目的是打壓經濟適用房投機的空間。第二，即便“共有產權”最后入法，也不會涉及既往，已經買了經適房的也犯不著睡不著覺，現在只是討論的過程。

　　2 房價漲后政府將分享利潤

　　新京報：目前討論的“共有產權”，是如何計算的？

　　申衛星：“共有產權”首先對經適房價格沒有影響，目前的經適房房價已經是建安費用。“共有產權”的模式下，如果被保障對象買了這個房子，那他的比例就是“建安費用/（建安費用+土地出讓金）”，通過這種方式來共享產權。

　　將來房地產價格上漲，你就只能獲得建安費用比例的利潤，而土地費用比例的獲利由政府拿走了。這樣，經濟適用房的投資意義就不大了。

　　在這個背景下，放寬經濟適用房的受益面就沒有這個問題。當然“共有產權”后，政府不會到你家去住，也不會替你繳納費用，只是一個按比例將來分配利潤的問題。

　　3 出多少錢獲得多少所有權

　　新京報：“共有產權”如何與物權法協調呢？

　　申衛星：我們也在想這個問題。對于“共有”的責任，物權法102條“因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權……”

　　理論基礎是可以的，首先是權利與義務的相一致。你出多少錢就獲得多少所有權，你沒有出全價，所以買了這個房子就不一定像過去那樣在五年之后擁有完全產權，但是你還是有獲利空間的。

　　再有一個，按照一定比例的產權，不僅節制投機，還有一個好處，比如有50萬就買了300萬的房子，如果按照這個比例，將來獲利的空間雖小，但是依然獲得了利潤，這也是共享改革成果。

　　4 政府投票權可授權給住戶

　　新京報：一些副作用怎么消除呢？比如侵權了怎么分配責任？物業費是不是要按比例來繳納？

　　申衛星：比如發生“高空拋物”，有人被高空投下來的東西砸到了，但是無法確定是樓上哪個窗戶扔下的東西，那責任人就是這個樓的使用人，而不是產權所有人。雖然政府是共有人，但是并不使用住房，所以不會承擔責任。

　　對于物業費，不管個人購買經適房出了多大比例的資金，政府雖然也是共有人，但是并沒有住過一天，而個人擁有全部使用權，所以物業費也應該由個人來承擔。

　　新京報：物業管理投票時，政府作為共有人要參與嗎？

　　申衛星：我覺得政府在出讓時，以授權的方式，比如在簽合同時，把這個說清楚，投票權都賦予被保障對象就可以。

　　豐臺嘗試產權共有

　　個案

　　北京在去年啟動的南苑棚戶區改造中曾嘗試采用產權共有的方式。

　　據了解，南苑棚戶區改造中，居民可以選擇貨幣補償或房屋安置。對于一些非常困難的家庭，在補償后仍然會出現買不起安置房的情況。豐臺區相關負責人表示，豐臺區在全市創新采用了產權共有的方式，保證所有家庭都實現“住有所居”。

　　“比如，一個家庭的安置新房為60m2，但他只有30m2的房款，那么可以采取產權共有的方式。另30m2的產權屬于政府。安置家庭每月交租金。”這位負責人表示，租金是按照比較低廉的公房租金標準來交納。

　　如果將來這些家庭生活條件改善，也可以按照原售價一次性購買政府產權的那部分面積，從而擁有整個房屋的產權。