銀行中介“暗通曲款”
在暗訪過程中，當記者展示自有資金充足、信用記錄良好、投資經(jīng)驗豐富的證明，并表示僅作房產(chǎn)短線投資后，部分銀行和中介甚至表示首付仍可以優(yōu)惠至一成五甚至更低。
一家大型的全國性股份制商業(yè)銀行深圳分行個貸部門經(jīng)理路先生向記者表示，雖然銀行會根據(jù)監(jiān)管層要求來調(diào)整下半年房貸策略，但實際執(zhí)行中仍會有彈性。部分投資客戶跟銀行關(guān)系較好，且具備上述幾個條件，都會比較容易獲得銀行的貸款，尤其是短期炒房客也更受銀行青睞。
據(jù)悉，要獲得極低首付且能實現(xiàn)紙面合規(guī)，往往離不開中介和評估公司的暗中“幫忙”。而在具體操作上，甚至可以采取一些隱秘方式來降低實際的首付比例。
一家房地產(chǎn)中介公司的按揭員向記者透露，該中介和評估公司可通過將物業(yè)的評估做高———擴大銀行審核的評估價和實際購入價的差額，來達到降低首付的目的，“諸如把兩百萬的房子做成兩百五十萬的估價，再向銀行申請八成貸款，而實際上首付就幾乎為零。這種比較極端的方式比較少，這意味著背后一定預謀，銀行、中介、評估公司都參與分利。”在這操作過程中，客戶私底下與中介或房主簽真實合同，而提供給銀行審核的合同則是虛假的———即陰陽合同。
不過，路先生則認為，簽零首付銀行要冒風險，除非是銀行、中介參與二套房投資者共同炒房，或者就是臨時員工面臨考核為了提高業(yè)績而做，正式員工一般不會冒這個風險。
而針對國家要求購買二套房者必須一套房人均面積在當?shù)厝司拢喈敹嗟闹薪楸硎究梢栽诩彝ト藛T上鉆空子。“如三口之家可再將兩方父母算進來充數(shù)，這樣兩百平的房子人均也只在二十幾平，在深圳人均面積之下，這種鉆空子行為在深圳常見，銀行的審核也并不嚴格。”中原地產(chǎn)的一位工作人員稱。
對此上述現(xiàn)象，路先生表示，許多中介公司都有類似的不合規(guī)行為，這已經(jīng)是行業(yè)的潛規(guī)則。
房貸執(zhí)行的“囚徒困境”
一方面是監(jiān)管層緊縮政策；另一方面是業(yè)績考核和同業(yè)競爭，銀行執(zhí)行房貸政策已進入了“囚徒困境”。
有業(yè)內(nèi)人士指出，業(yè)績考核壓力成為銀行人員在執(zhí)行中放寬房貸的最大驅(qū)動因素。在實際操作中，銀行、中介之間心照不宣。拓展業(yè)務(wù)完成任務(wù)成為銀行員工第一選擇。據(jù)悉，在深圳，目前只有少數(shù)銀行完成了今年全年的個貸任務(wù)，因此，下半年個貸業(yè)務(wù)仍有彈性操作的可能。
該人士分析，當前對公貸款業(yè)務(wù)上升空間有限，部分銀行甚至出現(xiàn)對公業(yè)務(wù)發(fā)展萎縮狀況下，房貸為主的個人貸款業(yè)務(wù)逐漸受銀行青睞。大型商業(yè)銀行優(yōu)勢更明顯，其活期存款多，資金成本低，可確保七折利率房貸資金來源。
以路先生所在的股份銀行深圳分行為例，該行目前在深圳地區(qū)對公貸款業(yè)務(wù)上審核更為嚴格，出于實體經(jīng)濟環(huán)境仍未出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)好跡象，加上信貸資產(chǎn)質(zhì)量的顧慮，目前對公貸款業(yè)務(wù)上幾乎處于暫停狀態(tài)，因此該行將下半年重點放在個貸業(yè)務(wù)。該行一名員工表示，在政策趨向收緊情況下，一線業(yè)務(wù)經(jīng)理下半年做個貸業(yè)務(wù)將困難很多，因此彈性操作或通過其他方式鉆空子恐怕難以避免。