從7月1日起，“商品住宅項目原則上開發(fā)時間最長不得超過3年”的政策正式實施，在廣州，近日也規(guī)定將土地閑置費統(tǒng)一提高為地價的20%以及征收增值地價。
目前，廣州超過三成的地產(chǎn)項目都在8萬平方米以上，新規(guī)定會讓相當部分的地產(chǎn)項目無法“達標”，眼下正值地產(chǎn)市道低迷，銷售欠佳，資金鏈受阻，此新政會否雪上加霜？
有意思的是，業(yè)界專家對此看法相左。有的認為新政增加開發(fā)商資金壓力，增加了開發(fā)商的土地持有成本，從而提高了開發(fā)的成本；有的則認為可促進開發(fā)商快速滾動有效地開發(fā)土地，一方面不用另外付出閑置土地的費用，另一方面對開發(fā)商的生存來說反而更有利。
為防囤地政府再出招
為防止開發(fā)商囤地，遲遲不開發(fā)而造成市場供應不足的情況，今年6月初，國土資源部、國家工商總局日前發(fā)布《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本。合同明確規(guī)定，“屬于商品住宅項目的，原則上開發(fā)時間最長不得超過3年。受讓人不能按期開工，應提前30天向出讓人提出延建申請，經(jīng)出讓人同意延建的，其項目竣工時間相應順延，但延建期限不得超過1年。受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所另行約定日期開、竣工建設的，每延期一日，應向出讓人支付相當于國有建設用地使用權出讓價款總額一定比例的違約金。”該合同示范文本從今年7月1日起執(zhí)行。
合同發(fā)布不久，廣州市國土房管局又頒布了《廣州市閑置土地處理辦法(修訂征求意見稿)》，對開發(fā)商持有土地提出了更高的要求：不再按月累計征收土地閑置費，而是明確“按出讓土地價款的20%計收土地閑置費”，加重了對開發(fā)商土地閑置行為的處罰力度。
過去開發(fā)商開發(fā)大規(guī)模地塊時，往往會采取分期開發(fā)的方式來規(guī)避有關土地閑置的規(guī)定。為理順由此產(chǎn)生的問題，《辦法》特別增加一個界定規(guī)則：“認定和處理閑置土地以宗地為單位，對已辦理用地分期手續(xù)的，以分期后的土地為宗地單位。”與此同時，對于個別閑置土地與周邊已開發(fā)地塊同屬一個項目，整體規(guī)劃(主要指分期開發(fā)、分期領取《建設用地批準書》的情形)，如收回該閑置土地將導致難以實施原有規(guī)劃的情況，按照國務院“對閑置用地特別是房地產(chǎn)用地要征繳增值地價”的要求，廣州開始對這類可不收回的閑置用地征收增值地價。
廣州30%項目難達新規(guī)
中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜表示，從發(fā)展商一般的開發(fā)規(guī)律和速度上來看，正常的開發(fā)商3年的時間最多能開發(fā)建筑面積5萬平方米至8萬平方米的項目，而廣州超過30%的項目都在8萬平方米以上，尤其是華南板塊以及近郊的樓盤，建筑面積都在幾十萬平方米以上，有的甚至達到數(shù)百萬平方米。因此，如果按照新規(guī)定，廣州有相當部分樓盤不能達標。換言之，想要在3年內(nèi)完成這些“大盤”的開發(fā)幾乎不可能。
采訪中，有業(yè)內(nèi)人士坦言，不僅項目面積不同，完工的時間不一樣；同時一些涉及拆遷、爛尾項目的開發(fā)也需要大量時間辦理相關手續(xù)，因此，呼吁政策進一步細化。例如將“商品住宅項目開發(fā)時間原則上不得超過3年”的政策如果細分為“拿地后半年要報規(guī)劃，1年內(nèi)要開工，3年內(nèi)完工等”，給地產(chǎn)商作出明確的時間表，甚至還將未如期完工的項目施與一定的處罰等，都可以更加有效地防止開發(fā)商鉆政策“空子”。有的還建議，在土地出讓的招、拍、掛中就應該明確項目的完工時間。
導致開發(fā)成本增加？
“新政策的出臺增加了開發(fā)商的土地持有成本，如果開發(fā)商的土地被認為是閑置用地的話，他的持有成本就增加了。”經(jīng)緯地產(chǎn)項目發(fā)展及研究部副經(jīng)理吳定金認為，新政策的出臺將使開發(fā)商對自身的土地儲備做出調(diào)整，之前開發(fā)商取地沒有考慮持有成本的問題，一旦持有成本增加，他們也將考慮土地儲備的規(guī)劃問題。與此同時，開發(fā)商的資金鏈也變得更加緊張了，開發(fā)商目前資金回籠比較慢，再加上閑置土地費，他們的資金壓力也就更大了。
廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認為，新政策對開發(fā)成本不會帶來太多影響，因為目前開發(fā)商都必須按期開發(fā)，而開發(fā)的時間越短，付出的利息越少，成本也就越低了。閑置費和開發(fā)成本沒有關系，它屬于罰款的范圍。閑置費和增值地價的征收只是提高了囤地的代價，促使開發(fā)商如期開發(fā)。