在建之中的凱迪·尚府住宅項目均價為41000元/平方米，而2008年底該項目的土地使用權(quán)以不到4000元/平方米的價格轉(zhuǎn)讓。時隔數(shù)年，此事被冠以“國有資產(chǎn)賤賣”之名對簿公堂。目前該案一審已經(jīng)判決，法院認為確為國資賤賣，其中所涉的當時土地受讓方萬禾世家原四股東被罰1億元。四人對法院判決不服，已提起上訴。

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　　土地使用權(quán)多次轉(zhuǎn)移

　　事情還得先從這塊地的土地使用權(quán)首次轉(zhuǎn)讓開始追溯。記者了解到，該地塊最早是北人集團公司旗下第四印刷機械廠所在地的一部分，由于廠區(qū)搬遷，整體廠址的土地使用權(quán)于1999年擬轉(zhuǎn)讓給國有企業(yè)北京市萬發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司(以下簡稱“萬發(fā)公司”)，后來的“萬和世家”項目一期和“凱迪·尚府”項目也就是建在這塊地上。萬發(fā)公司的控股母公司為國有公司北京市新興房地產(chǎn)開發(fā)總公司(簡稱“新興公司”)。

　　2000年，萬發(fā)公司與北京環(huán)球通商投資有限公司(簡稱“環(huán)球公司”)合資成立了北京萬馨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(簡稱“萬馨公司”)。萬發(fā)公司擁有其40%股權(quán)；環(huán)球公司擁有其余60%股權(quán)，為控股股東。萬發(fā)公司指派李建華為萬馨公司總經(jīng)理、法人代表。

　　2001年，萬馨公司、萬發(fā)公司、北人集團公司簽署協(xié)議，將土地受讓方由萬發(fā)公司變?yōu)槿f馨公司，萬發(fā)公司未支付的廠址轉(zhuǎn)讓費剩余部分也由萬馨公司予以支付。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一份“四方和解協(xié)議”在隨后的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，起到了至關(guān)重要的作用。

　　萬馨公司代理律師李大鋼、萬禾世家原股東均向記者表示，“四方協(xié)議”簽署的背景是：萬馨公司受讓北人集團土地使用權(quán)后，幾年來依然拖欠數(shù)千萬元，北人集團與萬馨的債務糾紛不斷。2008年法院判北人集團官司勝訴，處境艱難的萬馨公司在法院主持下，將這塊土地轉(zhuǎn)讓給萬禾世家，償還北人集團債款，并承擔項目開發(fā)。

　　2008年12月24日，北人集團、萬馨公司、萬發(fā)公司及萬禾世家四家公司簽署《執(zhí)行和解協(xié)議》，萬禾世家以1.2億元的價格受讓二期工程土地的使用權(quán)。而萬禾世家卻是在2008年12月2日才建立的一家項目公司，公司股東為楊要文、伊士哲、孫建林等四人。

　　2009年12月4日，萬禾世家原四名股東將公司100%股權(quán)以3.65億元賣予北京凱迪，而萬禾世家擁有的唯一資產(chǎn)則為萬和世家二期工程土地使用權(quán)。次年，“萬和世家”項目二期改名為“凱迪·尚府”。

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　　法院判定國資賤賣

　　土地使用權(quán)的多次轉(zhuǎn)移終于引發(fā)了一場官司。以新興公司為原告，萬禾世家、萬馨公司為被告，華夏銀行、萬禾世家原四股東為第三人的訴訟由此產(chǎn)生。

　　今年10月17日，北京市第一中級人民法院對此案做出一審判決。法院認為，萬馨公司對于前述地塊土地使用權(quán)這一重大財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，未履行相關(guān)審批手續(xù)，以協(xié)議的方式確定受讓方，未按照國有資產(chǎn)評估的相關(guān)規(guī)定進行評估，轉(zhuǎn)讓價格屬于明顯不合理的低價，損害了國家利益，違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，轉(zhuǎn)讓無效。另外，凱迪公司受讓涉案萬和世家項目土地使用權(quán)后，已經(jīng)進行了項目開發(fā)，客觀上無法將涉案土地使用權(quán)返還。但是，合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)應當予以返還；不能返還的，應當折價補償。另因華夏銀行和平門支行業(yè)務系統(tǒng)出現(xiàn)漏洞，導致法院凍結(jié)楊要文等4人的款項中有1.83億元被分散至其他賬戶，故華夏銀行和平門支行應對楊要文等4人的賠償義務在被分散款項的額度內(nèi)承擔補充賠償責任。

　　不過，判決書下發(fā)之后，楊要文等4人立即提出了上訴。記者從他們出具的上訴書中看到，他們認為一審判決認定事實不清，證據(jù)不足，適用法律錯誤，且一審判決回避了關(guān)于“涉案土地使用權(quán)是否屬于國有資產(chǎn)或國有產(chǎn)權(quán)”這一焦點問題，而直接將涉案土地使用權(quán)認定為國有資產(chǎn)，進而推論和判決。而實際上，涉案土地使用權(quán)不是國有資產(chǎn)，亦非國有產(chǎn)權(quán)，其通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓是完全合法有效的。

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　　判決引發(fā)兩大爭議

　　>>爭議1：是否屬于國有資產(chǎn)

　　昨天，四股東中楊要文、孫建林的代理律師王陽稱，萬馨公司轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是萬馨公司的法人財產(chǎn)，并非轉(zhuǎn)讓40%的國有股權(quán)，因此不需要履行國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定程序，轉(zhuǎn)讓事宜經(jīng)股東大會決議即可。而當時國資股東即萬發(fā)公司同意以1.2億元轉(zhuǎn)讓該地塊使用權(quán)，萬馨公司和萬禾世家已向市國資委咨詢并確認該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓無需國資委審批，國資委管理的是國有獨資和國有控股的審批。

　　他們同時稱，新興公司并不是《執(zhí)行和解協(xié)議》的一方，不具備原告主體資格；新興公司原上級主管單位為北京市城市改建綜合開發(fā)總公司(以下簡稱城改建公司)，2009年4月20日新興公司才劃歸北京市國資委直接管理，在《執(zhí)行和解協(xié)議》簽訂的時間段，萬馨公司是國有參股的四級公司，新興公司當時并不是北京市國資委履行出資人職責的企業(yè)。

　　而且，《執(zhí)行和解協(xié)議》已經(jīng)成立并生效，不存在無效情形。新興公司分別于2008年9月l7日和2009年2月13日召開經(jīng)理辦公會，且土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓得到了北京市國資委的肯定答復，2009年10月22日，萬馨公司以《股東會決議》形式再次同意《執(zhí)行和解協(xié)議》，萬發(fā)公司絕對不可能在沒有得到新興公司批準的情況下簽署《執(zhí)行和解協(xié)議》。即便是因為新興公司沒有履行審批手續(xù)而導致合同未能生效，也應是萬禾公司向萬馨公司主張締約過失責任，而非新興公司來主張。《執(zhí)行和解協(xié)議》并無任何法定無效情形，而且是在法院主持下達成的，萬禾公司已通過合法手續(xù)取得涉案土地使用權(quán)。

　　萬馨公司方面也表示，公司兩股東都同意轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)償還債務，并經(jīng)評估、商談，最終形成《執(zhí)行和解協(xié)議》文本，北人公司和萬禾公司于2008年12月24日簽署，萬馨公司與萬發(fā)公司當時并未蓋章。直到2009年2月10日萬馨公司與萬禾公司達成《補充協(xié)議》后，萬馨公司的國資股東新興公司于2009年2月13日召開經(jīng)理大會后，萬馨公司、萬發(fā)公司才在《執(zhí)行和解協(xié)議》上蓋章，此后法院出具了執(zhí)行裁定，將土地使用權(quán)過戶至萬禾公司。

　　但新興公司方面則認為，自身系市國資委履行出資人職責的國有企業(yè)，持有萬發(fā)公司100%的股權(quán)，萬發(fā)公司持有萬馨公司40%的股權(quán)，因此新興公司有權(quán)對下屬企業(yè)萬馨公司國有產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓進行審批。而萬馨公司在未履行審批手續(xù)，未進行評估的情況下，即與萬禾公司惡意串通，將涉案土地使用權(quán)低價轉(zhuǎn)讓，其行為已經(jīng)嚴重損害了萬馨公司國有資產(chǎn)權(quán)益。

　　對于此案，大成律師事務所高級合伙人陶雨生認為，首先要了解該土地的使用權(quán)屬于萬馨公司還是萬發(fā)公司所有。如果該土地使用權(quán)還在國有企業(yè)名下，有可能涉及國有資產(chǎn)流失。如果已經(jīng)屬于萬馨公司所有，就不存在是國有資產(chǎn)的問題了。國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，需要走評估、招拍掛等程序，并報相應的國資管理部門審批，如果這些手續(xù)都齊全，程序也合法，就不能判斷其賤賣土地致國資流失。

　　國資委研究中心企業(yè)改革與發(fā)展研究部部長王志鋼也表達了類似觀點。他認為，如果一個企業(yè)是國有參股企業(yè)，則與國有參股比例相等部分的資產(chǎn)屬于國有，而整體資產(chǎn)為該合資企業(yè)所有。若這類公司真存在資產(chǎn)流失現(xiàn)象，則應稱為資產(chǎn)中隱含的國有股份流失。

　　>>爭議2：是否涉嫌土地賤賣

　　環(huán)球公司現(xiàn)任董事長姚爾強(合資建萬馨公司時，環(huán)球法人代表和董事長是朱灝，姚2004年底成為環(huán)球公司新法人代表)稱，2008年曾提出擬出資5億元買下二期地塊但遭拒。由此，姚爾強認為，萬馨公司涉嫌賤賣土地致國資流失。為此，他向北京市紀委實名舉報此事。不過，萬馨公司代理律師李大鋼、原萬禾世家股東均否認姚爾強擬5億元收購的說法。

　　針對該塊土地是否被賤賣，幾方有不同的觀點。

　　新興公司認為，該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格畸低，且萬禾世家受讓該土地使用權(quán)后，在未進行任何實際開發(fā)的情況下，即另行轉(zhuǎn)讓給北京凱迪，現(xiàn)已經(jīng)收取轉(zhuǎn)讓價款3億余元(其中1億多元是承債)，造成萬馨公司的嚴重損失。

　　萬禾世家方面則表示，涉案土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的談判和簽約時間正處于金融海嘯最為嚴重的時期，房地產(chǎn)價格均在崩盤下行，且涉案土地使用權(quán)本身存在場地狹長、地下過深、施工擾民、日照規(guī)范提高、可銷售面積過少、人防工程增加、土地使用年限減少等諸多瑕疵，最終達成的1.2億元的轉(zhuǎn)讓價格是合理的。

　　根據(jù)萬馨公司提供的材料顯示，當時萬馨公司委托北京誠達信房地產(chǎn)評估有限公司及北京為天成房地產(chǎn)估價有限公司對該地塊分別進行了評估，評估結(jié)果分別為11994.222萬元及11836.17萬元。(記者 廖豐 王浩嬌)