業(yè)主未辦過(guò)戶合同仍有效

　　李先生問(wèn)：2006年，我因結(jié)婚急需購(gòu)買(mǎi)一套二手房，但由于該房屋是回遷房，房屋產(chǎn)權(quán)證尚未辦理完畢，于是與賣(mài)方約定，待房產(chǎn)證下發(fā)之后，再辦理過(guò)戶。交付房款后我對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，現(xiàn)已入住兩年多，但前幾天賣(mài)方起訴說(shuō)購(gòu)房合同無(wú)效，讓我返還房屋，我該怎么辦？

　　京華律師事務(wù)所馬傳貞律師答：根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定以及誠(chéng)實(shí)信用原則，購(gòu)房合同是有效的，李先生不用返還所購(gòu)房屋；同時(shí)，李先生可以立即提起反訴要求賣(mài)方履行義務(wù)，協(xié)助辦理更名過(guò)戶手續(xù)，將房屋所有權(quán)更至李先生名下。為了降低風(fēng)險(xiǎn)，律師建議購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋時(shí)盡量讓賣(mài)方以財(cái)產(chǎn)作為抵押，并辦理抵押登記，一旦賣(mài)方違約或合同不能繼續(xù)履行時(shí)，保證賣(mài)方有足夠的財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行。

　　違約金不應(yīng)超損失的30%

　　宣先生問(wèn)：我前幾天通過(guò)中介花了近400萬(wàn)買(mǎi)了一套二手房，因?yàn)槲冶燃s定的期限遲了10天沒(méi)有準(zhǔn)備好首付款，根據(jù)約定，對(duì)方要我另外支付總房款的10%，也就是將近40萬(wàn)的違約金，否則就不賣(mài)給我了，我真的要交這個(gè)違約金嗎？
　　京華律師事務(wù)所馬傳貞律師答：根據(jù)新的合同法司法解釋二第二十九條第三款的規(guī)定，約定的違約金超過(guò)造成損失30%的可以認(rèn)定是違約金過(guò)高，以此規(guī)定，宣先生不用交這么高的違約金，如果賣(mài)方不同意，宣先生可以根據(jù)新的司法解釋申請(qǐng)法院予以減少。