誰動了我的房子面積？

律師稱如果有證據(jù)表明誤差系人為導致的，那就涉嫌強買強賣

[ 本報記者近日以購房者身份前往武漢市國土房產測繪中心暗訪了解到，開發(fā)商遞交的預售戶型圖紙與實際施工圖紙是否一致，該中心無從查核；陳先生懷疑的“陰陽圖紙”情況確實存在，而且并不少見 ]

買的明明是90平方米以下的預售房，收樓時竟多出1.13平方米。不僅要補交房款，契稅亦須多交50%。武漢一位購房人陳先生執(zhí)著挖出開發(fā)商向國土房產測繪部門提交陰陽圖紙，大打法律擦邊球、變更房屋面積的灰幕。

1平方米誤差的秘密

近日，陳先生向《第一財經（微博)日報》報料，稱其在當?shù)刭徺I的一套89.81平方米期房，在收樓時面積竟多出1.13平方米，需要補交房款7088元。

2010年8月，陳先生在保利置業(yè)旗下樓盤“保利華都”二期認籌了一套合同面積為89.81平方米的小戶型商品住宅房。近期，陳先生準備對房子進行驗收，銷售人員告訴他，房子的實際面積是90.94平方米，需要補差額。

讓陳先生百思不得其解的是，簽合同時，房子的主體結構已經建好，房屋面積是如何增加的呢？

陳先生對比多張圖紙發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商預售提供面積、預售許可證、預售圖紙均為89.81平方米。但他通過多方渠道得到的一張由中南建筑設計院于2009年9月設計的保利華都2期1棟建筑施工圖卻顯示，施工實際面積為90.94平方米。

明明是按90.94平方米設計施工的房子，為何要標榜90平方米以下呢？

武漢一位房企負責人向本報記者透露，根據(jù)規(guī)定，個人首次購買90平方米及以下普通住房，契稅按1%征收，超過90平方米的普通住房，則按1.5%征收。“購買小戶型的消費者都希望享受到這一稅收優(yōu)惠政策，所以開發(fā)商推出的90平方米左右的小戶型，在預售證報批時都會報得比實際小一點，這在業(yè)內已是公開的秘密。”上述負責人直言，并建議購房者挑選預售面積在87平方米以下的小戶型規(guī)避上述風險。

陰陽圖紙很普遍

“我懷疑開發(fā)商提交到武漢市國土房產測繪中心的預售戶型面積圖紙，以及與購房人簽訂購房合同提供的戶型面積圖紙為陰陽圖紙。”陳先生認為，“買的房子面積與備案面積有誤差是正常的，但如果誤差是人為制造，豈不是開發(fā)商故意隱瞞面積真相，發(fā)布虛假廣告宣傳欺騙購房人？”

面對質疑，湖北保利作出回應稱，陳先生在與開發(fā)商簽署商品房買賣合同時，合同已作出明確規(guī)定，面積、誤差比絕對值在3%（含）以內的，購房者需要按實估算房價款，并補交。若超過3%，買房人有權解除合同退款。而此套房屋的實測面積誤差率不到3%，因此開發(fā)商并不違規(guī)。

但值得注意的是，陳先生購買的該套房屋實測面積雖僅多出1.13平方米，但是增加的房屋面積全部集中在陽光房面積上，對于只有8平方米的陽光房，誤差率高達24%。

本報記者看到，設計施工圖紙和實測面積圖紙上標注的陽光房凸出部位寬度為900毫米，而預售戶型圖紙陽光房的凸出部位寬度僅250毫米，兩者差異肉眼便可清晰區(qū)分，為何相關測繪部門無法察覺？

為此，本報記者近日以購房者身份前往武漢市國土房產測繪中心暗訪了解到，開發(fā)商遞交的預售戶型圖紙與實際施工圖紙是否一致，該中心無從查核；陳先生懷疑的“陰陽圖紙”情況確實存在，而且并不少見，甚至還有“開發(fā)商拿到預售證后邊改（施工圖紙）邊建”的情況，但“只要誤差控制在3%以內都是允許的”。

開發(fā)商的算盤

“別小看這3%的‘合理’誤差。”上述房企負責人透露，這是開發(fā)商精心設計的一種銷售策略。以陳先生這套房為例，如果該戶型的陽光房只凸出來250毫米，那么陽光房的功能便基本喪失，在同類房型中的競爭力會陡然下降。

而如果開發(fā)商事先告知購房者凸出來900毫米后，房屋面積將超過90平方米的話，那么購房者自然會掉頭考慮別的樓盤不超過90平方米的戶型。

“從收益上看，雖然單套房增加一兩個平方米帶來的收益并不多，但這樣的銷售策略貴在以量取勝上。”該負責人如是說。

不僅如此，業(yè)內人士更指出，當前國內主要城市的房價降幅多是以零點幾來計算，但開發(fā)商通過交樓時增加房屋面積而提高房屋總價收入的做法，實際上是變相抬高了房價水平，房地產調控政策亦陷入“明降暗升”的尷尬境地。

根據(jù)我國商品房買賣司法解釋第十四條規(guī)定，面積誤差比絕對值在3％以內（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結算，買受人請求解除合同的，不予支持。

“國家制定這一規(guī)定考慮的是設計面積在施工過程中存在一定范圍的誤差。但如果有證據(jù)表明誤差系人為導致的，那就涉嫌強買強賣。”北京盈科(武漢)律師事務所吳良濤律師認為，尤其是開發(fā)商在購房合同中故意隱瞞房屋真實面積等重要內容的，購房者可向法院提起訴訟，控訴開發(fā)商涉嫌合同欺詐。

吳良濤呼吁，立法部門應修改商品房買賣司法解釋第十四條規(guī)定，對開發(fā)商故意、人為造成面積增加的情形做出“明令禁止”的規(guī)定；同時對3%的誤差值限制在一定面積以內，“面積較大的大戶型若允許3%的誤差，實差面積將相當可觀。”