《房屋登記辦法》將于7月1日起實行，該《辦法》將《物權法》的一些內容細化，對老百姓既關心又拿不準的問題解讀防“一房兩賣”買房先查“登記簿”■本報記者 化冰 《物權法》已經于2007年10月1日開始實行，但是有些內容的規定比較原則，仍需制定配套的法律法規。建設部制定的《房屋登記辦法》（以下簡稱《辦法》）將于2008年7月1日起實行，將《物權法》的有些內容加以細化。大連市律師網首席律師馬文龍最近接受了本報記者的專訪，對《辦法》的有關問題進行了解讀。
在目前房價上漲的情況下，購房人如何防止開發商“一房兩賣”呢？小區的物業用房，產權是開發商還是全體業主的？馬文龍律師指出，這些老百姓平時既關心又拿不準的問題，會在《辦法》中得到答案。在2008年7月1日后，除了產權證外，房屋將有第二張“身份證”——登記簿。
預告登記，防止“一房兩賣”
購房者購買了期房，要等到收房后一段時間，才能獲得相應的房屋權屬證明。房價飛漲時，開發商一房二賣甚至數賣，法院只能判決開發商對第一手購房者承擔違約責任，其他購房者的合法權益無法保護。 《物權法》實施前預告登記制度方面存在空白，《商品房預售管理辦法》第10條規定的登記備案，屬于行政管理范疇，不同于《物權法》規定的預告登記制度，不能產生物權效力。《物權法》設立了預告登記這一重要制度，但是沒有配套的具體規定，使得這一制度不能發揮應有的作用。《辦法》專門設立了“預告登記”一節，有預購商品房、以預購商品房設定抵押、房屋所有權轉讓抵押以及法律法規規定的其它情形之一的當事人，可以申請預告登記。也就是說，購房者交了首付款買了期房之后，就可以憑借商品房預售合同，到有關部門辦理“預告登記”，在登記簿上寫明某棟樓某套房已經賣給了某人。而且，開發商未按照約定與購房人申請預告登記，購房人可以單方申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構不予以辦理。 馬文龍律師指出：《辦法》實行后，對于經過依法預告登記又出現的不動產交易中的“一房兩賣”現象，人民法院查明事實，依法認定出賣方的第二次處分行為無效，能有效地維護第一手買房人的合法權益。
物權登記實質審查與限時登記 《物權法》第十二條規定，我國物權登記采取實質審查的原則。《辦法》具體規定了房屋登記機構在辦理過程中應該承擔哪些工作。只是審查申請人提交的申請材料就行了，還是需要進行實地查看。 《辦法》規定：辦理下列房屋登記，房屋登記機構應當實地查看：（一）房屋所有權初始登記；（二）在建工程抵押權登記；（三）因房屋滅失，導致的房屋所有權注銷登記；（四）法律、法規規定的應當實地查看的其他房屋登記。房屋登記機構實地查看時，申請人應當予以配合。 房屋登記機構的工作時限也十分明確。自受理登記申請之日起，房屋登記機構應于下列時限內，將申請登記事項記載于房屋登記簿，或者作出不予登記的決定：（一）國有土地范圍內房屋所有權登記，30個工作日；集體土地范圍內房屋所有權登記，60個工作日；（二）抵押權、地役權登記，10個工作日；（三）預告登記、更正登記，10個工作日；（四）異議登記，1個工作日。因特殊原因需要延長登記時限的，經房屋登記機構負責人批準可以延長，但是最長不得超過原時限的一倍。
登記簿是房屋真正的“身份證” 老百姓認為擁有房屋所有權證便擁有了房屋的所有權，這種認識現在看來是不全面的。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅采取的是物權公示原則。《物權法》、《辦法》明確規定，不動產物權自記載于登記簿時發生效力。舉例來說：甲于2008年7月1日將某處房屋賣給乙，并于當日到登記機關申請轉讓登記，甲于當日將自己房屋所有權證交給了登記機關，登記機關于7月15日將乙記載為不動產登記簿上的所有人，乙于7月30日取得所有權證。在7月15日至7月30日期間，乙雖未取得所有權證，但是已經是房屋所有權人。《辦法》明確規定：當房屋權屬證明書、登記證明與房屋登記簿記載不一致時，除有證據證明登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。 馬文龍律師指出：老百姓要轉變觀念，不要只以“房證”為準，在買房時一定要到登記機構查閱登記簿。 小區房屋“公私分明”小區業主與物業公司關于小區的公共場所、公共設施、物業服務用房歸屬的糾紛時常見諸報端，我們作為某個小區的業主，也不清楚上述房屋的所有權到底歸誰？《物權法》實行以前沒有規定，《物權法》規定了業主的建筑物區分所有權，但規定的不具體。《房屋登記辦法》對這一問題進行了具體規定。《辦法》規定：房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時，應當對建筑區劃內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，不頒發房屋權屬證書。以后對于該類糾紛將以不動產登記簿為準。
未成年房主可委托登記
如果房主是未成年人，《辦法》規定，應當由其監護人代為申請登記。監護人代為申請未成年人房屋登記的，應當提交監護人身份證明材料。為了切實保護未成年人的權益，《辦法》要求，因處分未成年人房屋申請登記的，監護人還應當提供為了未成年人利益的書面保證。 我們經常聽到買二手房時，所有人一方為夫妻，但只有一方到場，或者所有權一方帶個假的夫（妻），房價大漲時，另一方就以共有人未經其同意處分共有房屋，主張房屋買賣合同無效，使購房人合法權益受到損害。《辦法》規定，申請房屋登記，應當由雙方當事人共同申請，當然包括房屋共有權人，必須共同申請。 《辦法》同時還規定，有下列情形之一，申請房屋登記的，可以由當事人單方申請：（一）因合法建造房屋取得房屋權利；（二）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權利；（三）因繼承、受遺贈取得房屋權利；（四）有本辦法變更登記情形之一；（五）房屋滅失；（六）權利人放棄房屋權利；（七）法律、法規規定的其他情形。
