1、哪些公用面積不能分攤，不計取物業(yè)管理費？
建設部發(fā)布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》(試行)中規(guī)定：按套或單元出售的商品房的公用建筑面積由以下兩部分組成：(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房的建筑；(2)套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。
但并不是上述所有都能夠作為公攤建筑面積。其中不應計入的包括：倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間；售房單位自營、自用的房屋；為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房；其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，應在銷(預)售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。
具體到北京市，在2003年2月1日前，按規(guī)定不應分攤的公用建筑面積包括：(1)從屬于人防工程的地下室、半地下室；(2)供出租或出售的固定車位或專用車庫；(3)幢外的用做公共休憩的設施或架空層。另外，北京市房管局在2002年12月30日下發(fā)的《關于商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤有關問題的通知》中指出，自2003年2月1日起，除上述不能分攤的三種情形外，凡是經(jīng)有關部門認定的經(jīng)營性用房的會所、儲蓄所、娛樂活動室等，以及居委會、派出所使用的房屋也不能作為公用建筑進行分攤。對于這些不能分攤的公用建筑面積，不應向業(yè)主收取物業(yè)管理費。
2、物業(yè)管理用房能計入買房公攤面積嗎？
關于物業(yè)管理用房是否可以作為公用建筑面積進行分攤，建設部及各地政府部門對此均有規(guī)定。特別應當注意的是，在不同時期對于該問題的規(guī)定有所不同。
建設部于1995年發(fā)布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》(試行)中規(guī)定，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積屬于公用建筑面積。在本規(guī)則實施前已簽訂的商品房屋購銷合同，除合同對商品房銷售面積的約定有明顯違法或計算錯誤的外，應維護合同約定的面積。若買賣雙方有一方提出按本規(guī)則計算商品房銷售面積的，或房地產(chǎn)權屬登記機關按本規(guī)則測定商品房建筑面積的，合同雙方可對合同中的銷售面積作調整，但應維持合同約定的總價款不變。
北京市房屋土地管理局于1998年12月5日發(fā)布的《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》(京房地權字?1998?第1285號)中規(guī)定，物業(yè)管理用房為可分攤的公用建筑面積。
北京市房管局于2000年9月26日對《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》作了修訂(京國土房管權字?2000?第369號，同時廢止了京房地權字?1998?第1285號規(guī)定)，指出商品房公用面積的分攤以幢為單位，分攤的公用建筑面積為本幢內的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內。專為該建筑服務的物業(yè)管理用房可進行分攤，但是為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理(物業(yè)管理)用房不計入公攤面積。規(guī)定中指出，在本規(guī)定下發(fā)之日前，已申領了商品房預售許可證的項目，其該幢樓房的分攤公用建筑部位及面積已經(jīng)有關部門確認的，不再變更。已領取商品房預售許可證，并已辦理商品房預售預購登記的，亦不再辦理公用建筑面積分攤的變更手續(xù)。
北京市房管局下發(fā)的自2003年2月1日開始生效的《關于商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤有關問題的通知》中指出，物業(yè)管理用房一般包括物業(yè)辦公、工作人員值班以及存放工具材料的用房。物業(yè)管理用房應使用設計用途為物業(yè)管理、辦公、或住宅的房屋。為多幢房屋服務的物業(yè)管理用房，可以為多幢房屋分攤。物業(yè)管理用房應該分攤給業(yè)主，物業(yè)管理用房的面積進行分攤后，產(chǎn)權歸攤得的業(yè)主所有。每幢商品房所分攤的物業(yè)管理用房面積可占該幢商品房建筑面積的千分之四左右，但最高不得超過千分之六。按千分之六計算，分攤的全部物業(yè)管理用房面積不足一套或一間房屋建筑面積的，按該幢商品房設計的最小一套或一間房屋的建筑面積確認。此外，在商品房買賣合同中，買賣雙方對分攤的物業(yè)管理用房面積另有約定的，從其約定。
