關(guān)于房屋買賣合同中違約金問題的幾點(diǎn)規(guī)定
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）對(duì)于違約金問題的幾點(diǎn)規(guī)定
一、《解釋》對(duì)于違約金的產(chǎn)生確定了法定的依據(jù)，是對(duì)約定違約金的補(bǔ)充。
違約金制度兼具補(bǔ)償性和懲罰性兩種法律功能，一方面對(duì)于守約方能夠補(bǔ)償因?qū)Ψ竭`約而造成的損失，另一方面對(duì)于違約者進(jìn)行一定的經(jīng)濟(jì)懲罰，是對(duì)合同履行的一種保障。違約金產(chǎn)生的依據(jù)一般可分為約定依據(jù)和法定依據(jù)，根據(jù)民法的一般原理、《民法通則》、《合同法》的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人之間可以約定一定數(shù)額的違約金，當(dāng)一方出現(xiàn)違約的情形時(shí)須向守約方支付該違約金。違約金的法定產(chǎn)生依據(jù)是指在當(dāng)事人沒有對(duì)違約金進(jìn)行約定的情況下，如果一方當(dāng)事人違約，法律給予違約方一定的懲罰而對(duì)守約方進(jìn)行一定的法律救濟(jì)。在違約金制度實(shí)際的適用過(guò)程中，當(dāng)事人的約定違約金條款優(yōu)先于法定違約金條款適用，只有在當(dāng)事人無(wú)約定的情況下才可能適用法定條款。新《解釋》在法定違約金條款方面對(duì)于商品房買賣當(dāng)事人未約定違約金的情況下做出了非常有利于買房人的規(guī)定，是對(duì)約定違約金之外的有力補(bǔ)充。《解釋》第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。在新《解釋》頒布前的現(xiàn)實(shí)實(shí)踐中，由于普通買房人對(duì)于法律、合同知識(shí)方面的欠缺，往往不知道如何約定違約金條款來(lái)保障自己的權(quán)益，從而使開發(fā)商有機(jī)可乘，對(duì)于合同違約責(zé)任條款避過(guò)或刪去。那么如果開發(fā)商違約，買房人卻因沒有追究其違約責(zé)任的依據(jù)而很難主張自己的合法權(quán)利。現(xiàn)在有了新《解釋》的上述規(guī)定，在逾期交房、逾期辦證這兩項(xiàng)對(duì)于買房人利益最為重要的地方為買房人提供了法律救濟(jì)的保障。自此，即使當(dāng)事人之間就違約責(zé)任沒有約定，但如果開發(fā)商逾期交房、逾期辦理房產(chǎn)證，買房人仍可依據(jù)《解釋》中的法定條款追究開發(fā)商的違約責(zé)任要求其支付違約金。當(dāng)然，如果買房人不按合同約定條款履行而違約的話。開發(fā)商也可同樣依據(jù)《解釋》中的相關(guān)法定違約金條款追究買房人的責(zé)任。
二、違約金責(zé)任計(jì)算方式和標(biāo)準(zhǔn)的提高。
在新《解釋》頒布之前，除當(dāng)事人約定的外，一般法定的計(jì)算違約金的方式和標(biāo)準(zhǔn)是參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款利率計(jì)算，其年利率為5.04%。新《解釋》對(duì)于法定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)有了一定的提高，所涉及的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定為參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息計(jì)算，其年利率為7.56%。從而加重了當(dāng)事人的違約責(zé)任，加強(qiáng)了對(duì)合同履行的保護(hù)力度。
三、對(duì)于所謂過(guò)高違約金標(biāo)準(zhǔn)的具體量化，為司法實(shí)踐認(rèn)定違約金過(guò)高和為當(dāng)事人合理約定違約金提供了可參照的標(biāo)準(zhǔn)。
《合同法》第一百一十四條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。由于該條款只對(duì)違約金過(guò)高進(jìn)行原則性的規(guī)定，沒有具體的量化標(biāo)準(zhǔn)，造成在司法實(shí)踐中對(duì)于過(guò)高違約金的認(rèn)定多不明確。此次新《解釋》明確提出以超出造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定約定違約金過(guò)高的依據(jù)，即約定的違約金數(shù)額在超過(guò)實(shí)際造成的損失30%以內(nèi)都視為合理不算過(guò)高。從而給司法實(shí)踐認(rèn)定約定違約金過(guò)高和當(dāng)事人合理約定違約金數(shù)額提供了具體的標(biāo)準(zhǔn)，使其有章可循。
綜上，此次頒布的《解釋》在違約金方面的規(guī)定填補(bǔ)了實(shí)踐中存在的空白，增強(qiáng)了可操作性，保護(hù)了當(dāng)事人尤其是買房人的合法權(quán)利。相信在今后的司法實(shí)踐運(yùn)用該《解釋》的過(guò)程中，能夠不斷完善對(duì)于當(dāng)事人的保護(hù)。