“群龍無首”
在房地產(chǎn)高速發(fā)展的過去幾年，收樓糾紛以及質(zhì)量問題并非個(gè)案，相反，大多數(shù)開發(fā)商甚至部分質(zhì)量領(lǐng)先的企業(yè)，都曾面臨過類似的危機(jī)。但問題爆發(fā)后如何解決，就相當(dāng)考驗(yàn)企業(yè)的管理藝術(shù)和氣度。
在亞運(yùn)城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]事件上，讓許多業(yè)主失望的是：這個(gè)有政府信用做擔(dān)保并關(guān)聯(lián)五家大型房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目，卻沒有提供與其身份相匹配的服務(wù)。有業(yè)主頗為失望地表示：沒想到，幾家公司的聯(lián)合體，卻連打游擊的小發(fā)展商都不如。
亞運(yùn)城的開發(fā)商是富力地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]、碧桂園集團(tuán)[簡介 最新動態(tài)]、雅居樂地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]、中信房地產(chǎn)和世茂房地產(chǎn)五家公司的聯(lián)合體，項(xiàng)目公司為利合房地產(chǎn)。這個(gè)年輕的團(tuán)隊(duì)在解決危機(jī)方面缺乏經(jīng)驗(yàn)早在去年10月的“退房門”事件就已經(jīng)暴露無遺。當(dāng)時(shí)，為數(shù)不少的購房者因突如其來的房地產(chǎn)新政而無法獲得銀行貸款或其他原因，向利合房地產(chǎn)申請希望退房并拿回2萬元定金，卻遭受拒絕，從而引發(fā)業(yè)主集體申訴。最終，依然是政府出面要求開發(fā)商退款以平息紛爭。
如今的廣州亞運(yùn)城則深陷業(yè)主“維權(quán)”風(fēng)波而不能自拔。一位業(yè)內(nèi)人士感嘆：亞運(yùn)城眼下是“三個(gè)和尚沒水喝”。
早先的消息顯示，5家公司在利合的運(yùn)作上原來有初步的分工：富力負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、施工等環(huán)節(jié)，雅居樂負(fù)責(zé)營銷、碧桂園負(fù)責(zé)采購、中信華南負(fù)責(zé)融資、世茂房地產(chǎn)負(fù)責(zé)人力資源管理。但有熟悉情況的人士透露：到目前為止，主要還是富力在牽頭，雅居樂還管銷售、碧桂園負(fù)責(zé)物業(yè)，其余兩家公司幾乎完全沒有參與的意思。
有利合房地產(chǎn)內(nèi)部人士私下抱怨：感覺公司缺少“主心骨”，大家有勁兒使不出來。雖然幾個(gè)股東經(jīng)常開碰頭會，但最后誰也沒工夫牽頭來做。“有時(shí)候富力的李生（富力地產(chǎn)董事長李思廉）會過問一下，但也常常不了了之。”
除了頻繁曝光的負(fù)面事件，銷售的緩慢也側(cè)面折射出亞運(yùn)城“爹不親，娘不愛”的處境。有監(jiān)控顯示，從2010年9月26日至今年10月8日，廣州亞運(yùn)城網(wǎng)簽銷售套數(shù)為5467套，但其中4000多套是去年賣出，今年的銷售套數(shù)寥寥。
事實(shí)上，亞運(yùn)城的銷售工作一直由雅居樂銷售團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)。這個(gè)團(tuán)隊(duì)曾經(jīng)連續(xù)幾年創(chuàng)造了廣州單盤或者全市銷售的年度冠軍。今年以來，盡管市場陷入深度調(diào)整，但雅居樂旗下項(xiàng)目依然常常獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷領(lǐng)跑全市銷售榜。而亞運(yùn)城的現(xiàn)狀，卻在某種程度上讓這個(gè)“彪悍團(tuán)隊(duì)”蒙塵。
同樣，素來在老業(yè)主當(dāng)中享有較好聲譽(yù)的碧桂園物業(yè)管理，也在亞運(yùn)城上折戟。不止一位業(yè)主向媒體透露，亞運(yùn)城物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)在交樓過程中態(tài)度強(qiáng)硬，推諉甚至拒絕配合業(yè)主相關(guān)訴求等。
255億巨無霸之憂
偌大的亞運(yùn)城，從2009年12月拍地至今，這片數(shù)百萬平方米的土地上幾乎還看不到太大變化。
根據(jù)最初的土地出讓協(xié)議，五家公司作為聯(lián)合受買人，將在2011年12月底支付亞運(yùn)城的最后一筆土地款。如無調(diào)整，那么255億的土地成本，已經(jīng)成為各家公司賬面上的一大筆投資性支出。
據(jù)利合房地產(chǎn)相關(guān)人士介紹，公司目前仍然以銷售存貨為主，仍有2000多套房子未售出。而接下來的重點(diǎn)將是清河?xùn)|路以南、興嶺路以東、亞運(yùn)大道以西編號為“D地塊”，預(yù)計(jì)明年可以動工。
今年年初，廣州市規(guī)劃局公布了D地塊的規(guī)劃調(diào)整批前公示，顯示該地塊的建筑將從120米增至170米。規(guī)劃修改后，該地塊將建起13棟38層至56層的超高層建筑，其中，38層的有3棟，48層的有2棟，52層的有2棟，56層的有6棟。
據(jù)悉，該地塊建筑面積為637625.2平方米，建筑密度25%，綠地率為35%。公示中說，限高增加后，其余指標(biāo)均未超出原規(guī)劃要求，最關(guān)鍵的容積率沒有變化。
毫無疑問，這個(gè)地塊才是五家公司首次合作的產(chǎn)物。“原來政府移交的項(xiàng)目確實(shí)有瑕疵，公司對此沒有太好的辦法。但我們也希望在D地塊上去用心做，以拔高整個(gè)項(xiàng)目的檔次。”上述人士稱。
不過，由于亞運(yùn)城以平均分配的方式分配股權(quán)，各家投資方都只出資20%，這意味著，利合房地產(chǎn)的任何一項(xiàng)決定，都需要征詢五個(gè)“大佬”的意見，尤其值得提及的是，從北京和上海加盟的中信房地產(chǎn)與世茂房地產(chǎn)，在管理風(fēng)格上，本身與華南派的三家公司存在較大差異。
一位業(yè)內(nèi)人士并不看好項(xiàng)目的前景：“五家都是大公司，一起合作的前景不樂觀，溝通成本太高。”
同時(shí)，亞運(yùn)城巨大的體量還受制于市場的競爭。有消息顯示，國慶前后，亞運(yùn)城的部分房源已經(jīng)小幅度下調(diào)售價(jià)以爭取買家。
此外，政府在土地出讓協(xié)議中明確約定，項(xiàng)目不得被分割開發(fā)。這意味著，富力地產(chǎn)等幾家實(shí)力雄厚的公司無法參考獵德村的模式，各自為陣獨(dú)立運(yùn)作其中的一部分。
曹志偉亦認(rèn)為：“協(xié)調(diào)問題，將是亞運(yùn)城幾個(gè)開發(fā)商面臨的最大挑戰(zhàn)。”
